Umowa deweloperska jest to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą w trakcie budowy lub przed jej rozpoczęciem. Ma ona zagwarantować wymianę handlową i zabezpieczyć interesy obu stron.

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma jest bardziej kosztowna niż gdyby umowa była zawierana tylko między stronami bez udziału prawnika, ale z drugiej strony lepiej chroni interesy nabywcy.

Na co zwrócić uwagę, zanim podpiszemy umowę deweloperską?

Najważniejszym elementem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie się dewelopera do wybudowania określonego budynku i przeniesienia prawa własności do tego budynku lub do lokalu, który się w nim znajduje.

Twinny Development poleca Nowe domy i inwestycje mieszkaniowe oraz nieruchomości Ruda Śląska.

Ważne jest też, by nieruchomość, której dotyczy umowa, była dokładnie opisana – jej położenie i powierzchnia, a także standard wykończenia. Tutaj nie poprzestawajmy na określeniach typu „stan deweloperski” czy „pod klucz”, gdyż mogą one być różnie rozumiane – deweloper powinien sprecyzować, jaki konkretnie stan wykończenia i zakres usług obejmują.

Kolejnym istotnym elementem jest harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. Określa on etapy realizacji oraz odpowiadąjace im części ceny nieruchomości wpłacane przez kupującego. Koszty są określane szacunkowo przez dewelopera i powinny odpowiadać kosztowi prac wykonanych na poszczególnych etapach.

Ważne jest sprecyzowanie dat – terminu rozpoczęcia budowy, oddania kolejnych etapów i zakończenia całego przedsięwzięcia, odbioru nieruchomości i przeniesienia jej własności na nabywcę. Powinny one być wyraźnie określone, bez możliwości ich przekroczenia. Postanowienia umowy nie mogą zwalniać dewelopera z konsekwencji nienależytego jej wykonania, a więc także opóźnienia. Uważajmy na zapisy uzależniające wykonanie prac bądź ich określonego etapu od innych okoliczności, gdyż to również jest uchylaniem się od odpowiedzialności za dotrzymanie terminów.

Należy też porównać wymagania i kary dotyczące obu stron, aby żadna z nich nie została potraktowana niesprawiedliwie. Nie powinno być tak, że jedna strona zastrzega sobie wiele sytuacji, w których może nie dotrzymać postanowień umowy, a drugiej stronie grożą surowe kary w przypadku najmniejszego uchybienia. Liczba sytuacji, w których zarówno deweloper, jak i nabywca mogą ponieść kary umowne, powinna być zbliżona.

Jakie postanowienia nie powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej?

Przede wszystkim takie, które są niezgodne z przepisami – a konkretnie z Ustawą deweloperską i Kodeksem cywilnym. Istnieje też pojęcie niedozwolonych postanowień umownych – mogą one być zgodne z obowiązującym prawem, lecz bardzo niekorzystne dla klienta i sprzeczne z dobrymi obyczajami. Postanowienia takie są spisane w rejestrze klauzul niedozwolonych, co oznacza, że nie należy ich stosować w żadnych umowach. Jeśli UOKiK stwierdzi, że znalazły się one w umowie deweloperskiej, może nałożyć karę finansową na dewelopera. Dla konsumenta istotny jest fakt, że umowa zawierająca klauzule niedozwolone pozostaje ważna sama w sobie, natomiast wspomniane klauzule nie są wiążące – są traktowane, jakby w ogóle nie znajdowały się w umowie.